Hipoteca REDAL: Conflicto económico-jurídico
Un contrato hipotecario necesita de dos pactos financieros: uno de intereses (cuánto pago por el dinero prestado) y otro de cuotas (cómo devuelvo el dinero prestado). Existen contratos donde el pacto sobre el importe de las cuotas no está establecido. Ello no impide que el préstamo se puede devolver, sino que tiene unas particularidades sobre cómo devolverlo. Se trata, en definitiva, de una situación que tiene muchas soluciones, no una única manera, por eso se llama “indeterminada”.
Así las cosas, las consecuencias financieras de los contratos REDAL son dos:
A) Indeterminación de las cuotas
“Indeterminación de las cuotas” es la manera matemática de decir que no se ha pactado un importe concreto para las mismas.
Ello nos plantea un problema que ilustraremos con un ejemplo: Supongamos que un amigo nos presta 1.000 euros, a devolver en un año. Quedamos en devolverle algo cada mes, pero no decimos cuánto. En esta situación, el amigo que presta el dinero debe ser consciente que cualquier cantidad que exija mensualmente no tiene fundamento. Es decir, no puede decirnos “este mes te toca devolverme 150 euros” porque, precisamente, hemos quedado en que voy a devolverlo como pueda siempre que al cabo de un año lo haya devuelto todo.
Si ahora pensamos en el contrato con el banco, éste tiene un problema, especialmente en caso de impago. El banco debe presentar una deuda que se basa en cuotas impagadas, de importes concretos y pactados. ¿Cómo puede entonces presentar un liquidación (es decir, un detalle de impagos y de deuda total) si no tiene cantidades que liquidar?
Lejos de plantearse estas cuestiones, en los contratos REDAL la banca toma el camino rápido y se planta en el juzgado con una ejecución hipotecaria. ¿Entenderá fácilmente el juez del civil un tema financiero complicado que suele ser la “asignatura hueso” de los que estudian económicas o administración de empresas? ¿Se percatarán el ejecutado y su abogado que aquellos números que aparecen en la liquidación de saldo no se basan en lo pactado en la escritura? Dicha cuestión alberga especial relevancia, pudiendo ser causa de oposición tasada al no evacuar la entidad financiera de manera clara y precisa la cuota líquida exigible, requisito impuesto por mandato legal. Ello daría lugar a una más que probable desestimación de la ejecución.
B) Cumplimiento de contrato con cuota libre por parte del prestatario.
La segunda consecuencia importante es que, al no haber pactado un importe de las cuotas sino sencillamente que sean mixtas, el prestatario puede cumplir el contrato pagando justamente eso: una cuota mixta.
Es decir, el prestatario tiene derecho a amortizar más o menos cada mes, según su voluntad. ¿Por qué lo tiene? Pues porque así está pactado en el contrato.
Muchos abogados de la banca presentan esta situación como lo que los juristas llaman una “resolución unilateral”. Entendemos que vienen a decir que el prestatario ha ejecutado lo pactado a su manera en vez de seguir lo que dice el contrato. Ahora bien, no se puede acusar de resolución unilateral a quien ejerce, precisamente, un derecho que le otorga el contrato.
Imaginen que ustedes alquilan un piso y el contrato establece el pago mensual entre los días 1 y 5 de cada mes. ¿Es una resolución unilateral pagar unos meses el día 1 y otros e día 5? No, es una indeterminación en la fecha de pago que permite al inquilino ejercer un derecho.
En cambio, y esto es importante, la banca no puede imponer un importe de la cuota mensual. En este caso sí que sería una resolución unilateral. Es decir, el contrato no habilita a la banca a cargar el importe que quiera mensualmente, porque lo que el contrato dice es que el prestatario debe pagar una cuota, y que mientras sea mixta no incumple. El contrato no dice que el banco pueda cobrar la cuota mixta que quiera.
Fuente: INFORME FINANCIERO SOBRE EL SISTEMA REDITO AD LIBITUM EN LOS CONTRATOS HIPOTECARIOS. Confeccionado por Don Guillem Bou Bauzá, Don Josep González Calvet y Don Joaquín Turmo Garuz.
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Palma de Mallorca, 20 de abril de 2023.